제소전화해 요구 건물주, 세입자가 거부한다면?

제소전화해는 신청에 강제 없어 선택은 세입자의 몫

다만 계약 조건인 제소전화해 거부 시 계약은 파기될 수 있어

법률을 기반으로 하기에 제소전화해는 불합리한 제도 아냐

# “창업을 꿈꾸고 있어 한동안 점포를 알아보던 중이었습니다. 마침내 마음에 드는 점포를 찾아 계약을 앞두고 있었는데요. 문제는 건물주가 제소전화해라는 걸 계약 조건으로 내세운다는 겁니다. 계약 자체가 생소하다 보니 자칫 거부했다가 불이익이 생기지는 않을까 걱정입니다”

제소전화해 신청을 두고 건물주와 세입자 간 눈치 싸움을 벌이는 경우가 적지 않다. 전문가들은 제소전화해 신청은 서로 간 합의가 없다면 결코 성립될 수 없다고 조언한다.

19일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 제소전화해는 세입자의 위법 행위를 예방하는 제도로 당연히 건물주가 신청을 요구하게 된다”며 “반면 세입자 입장에서는 제소전화해가 자신을 옭아매는 일종의 족쇄로 생각하는 경향이 있다”고 말했다. 이어 “제소전화해 신청은 서로 간 합의로 성사되는 제도인 만큼 강제성은 없지만, 만약 세입자가 거부한다면 계약 자체가 어려워질 수 있다는 사실을 명심해야 한다”고 조언했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.

건물주로부터 제소전화해 신청 요구를 받은 세입자 가운데는 건물주의 요구를 받아들여야 할지 말아야 할지 갈등을 겪는 일이 적지 않다. 특히나 세입자의 동의 없이도 건물주가 일방적으로 신청이 가능한 제도인지조차 잘 모르는 경우도 종종 있다.

하지만 제소전화해 제도는 신청부터 성립까지 세입자의 동의가 없다면 진행이 될 수 없다. 가령 건물주가 세입자의 동의 없이 제소전화해 신청을 했다고 가정한 경우라도 세입자의 신원을 증빙하는 서류가 필수이고 최종 성립 과정에서 법원의 출석이 필요하기에 건물주의 일방적인 신청이 불가능하다.

아울러 제소전화해는 서로 간 동의가 필요해 신청에 강제성이 없다.

엄 변호사는 “건물주의 제소전화해 신청 요구에 세입자가 반드시 응해야 한다는 강제성은 없다”며 “심지어 제소전화해를 하지 않더라도 법적인 문제가 발생하지는 않는다”고 전했다.

반면 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 임대차 계약에서 문제가 발생할 수 있다.

상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약 조건이나 특약으로 내세우는 경우가 많기 때문. 다시 말해 계약 관계가 되기 위한 하나의 조건이 될 수 있다는 말이다.

그런데도 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 계약 조건을 지키지 않은 것과 마찬가지가 된다. 문제는 계약 조건을 파기했기 때문에 임대차 계약 역시 맺어질 수 없다는 점이다.

엄 변호사는 “임대차 계약 시 건물주가 제소전화해 신청을 조건으로 내세운다면 이에 관한 동의는 세입자가 자유롭게 선택할 수 있다”면서 “다만 임대차 계약에 관한 조건이기 때문에 세입자가 이를 거부한다면 임대차 계약 역시 맺어질 수 없고 이미 가계약이 맺어진 경우에도 건물주가 계약을 파기할 수 있다”고 말했다.

한편 상가 임대차를 처음 겪는 초보 세입자라면 제소전화해가 생소한 제도이다 보니 자칫 거부감으로 다가올 수 있다. 하지만 제소전화해는 세입자를 억압하거나 불리하게 만드는 제도가 아니다.

제소전화해 조서는 법률을 기반으로 작성되기 때문에 세입자에게 불리하거나 억압적인 내용은 넣을 수 없다. 만약 건물주 마음대로 세입자에게 불합리한 조서를 넣었다간 법원에서 성립 결정을 받기가 어렵다.

엄 변호사는 “세입자가 한가지 유의할 사항은 제소전화해 목적 차제가 임대료 연체를 막는 부분에 초점을 두고 있다는 점”이라며 “임대료 연체는 법률에서 정한 위법 사항이기에 해당 부분만 잘 숙지하고 유의한다면 제소전화해 신청을 두려워할 필요가 없다”고 귀띔했다.