엄정숙 부동산 전문변호사 “제소전화해 재신청이 필요한 시점은 이때”

한국경제투데이 2024-09-09 (월) 15:26 11일전 34

- 10년이 임박한 시점에서 제소전화해 재신청 필요

- 계약자나 임대 목적물 변경 시 제소전화해 다시 해야

- 원칙적으로 계약 연장 및 조건 변경 시에도 재신청 고려해야

# “최근 세입자와 계약 연장을 앞두고 있습니다. 이 시기에 맞춰 세입자의 월세를 인상할 계획입니다. 하지만 계약 조건이 달라질 경우 기존에 맺어둔 제소전화해 조서가 유효한지 아닌지 혹시나 나중에 문제가 되진 않을까 걱정입니다”

건물주 가운데는 세입자와의 계약을 연장하거나 조건을 변경하면서 제소전화해 재신청을 두고 혼란을 겪는 경우가 적지 않다. 전문가들은 특정 상황에서 제소전화해를 다시 신청하지 않으면 낭패를 볼 수 있다고 경고한다.

7일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “제소전화해는 상가 임대차에서 중요한 법적 제도로 건물주와 세입자 간의 분쟁을 미연에 방지하는 역할을 한다”면서도 “다만 계약 기간 중 상황이나 조건이 변경될 경우 제소전화해 조서 효력이 상실될 수 있는 위험이 있다”고 우려했다. 이어 “특정 상황에 따라 제소전화해를 재신청해야 하는 경우는 크게 3가지로 이를 숙지해 법적 효력을 유지해야 한다”고 조언했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해가 성립되면 그 효력은 확정판결과 같이 10년간 유지된다. 하지만 이 기간이 경과 된다면 제소전화해 조서 효력이 소멸시효에 의해 사라진다. 만약 제소전화해 조서가 성립된 후 10년이 지났다면 제소전화해 재신청을 통해 효력을 연장하거나 신효 연장을 위한 확인 판결 등을 받아야 한다.

엄 변호사는 “장기 임대차 계약을 희망하거나 이미 10년에 임박 한 임대차라면 제소전화해 조서 효력을 사전에 점검해야 한다”며 “현실에서도 장기 계약자들이 이 부분을 소홀히 여겨 명도소송부터 다시 제기하는 사례가 심심치 않게 발생한다”고 지적했다.

상가 임대차에서 흔한 경우는 아니지만, 계약 당사자가 달라지는 상황이 종종 발생한다. 가령 세입자가 변경되거나 전차인(재임대 세입자)이 추가되는 경우다. 이 상황에서는 새로운 세입자나 전차인에게까지 제소전화해 조서 효력이 미치지 않는다는 점을 명심해야 한다.

만약 새로운 세입자나 전차인이 추가된 상황이라면 새로운 계약 당사자를 지정해 제소전화해를 새로 신청해야 문제가 없다.

엄 변호사는 “임대차 공간이 확장되거나 축소된 경우에도 제소전화해 효력에 문제가 생길 수 있다”며 “강제집행 시에는 계약 당시 명시된 목적물에 한해 집행이 되기 때문에 만약 제소전화해 재신청을 하지 않았다면 계약서상과 현 목적물 범위가 달라 집행이 어려울 수 있다”고 경고했다.

제소전화해 재신청이 필요한 마지막 상황으로는 계약 기간이 연장되거나 임대조건이 변경됐을 때다.

다만 같은 계약 당사자 사이의 기간 연장과 월세 인상만 변경되는 경우 제소전화해 조서에 미리 반영했다면 재신청이 필요하지 않다. 현실에서도 이러한 점을 대비해 ‘계약이 연장되거나 조건이 변경된 경우에도 제소전화해 조서는 유효하다’라는 조항을 넣는다.

반대로 제소전화해 조서 작성 당시 계약 연장이나 조건 변경에 관한 조항이 포함되지 않았다면 조서 효력에 문제가 될 수 있다. 이 경우 계약의 변경 사항이 있을 때 즉시 제소전화해 재신청을 해야 추후 강제집행 절차를 진행할 때 안전한 집행이 가능하다.