명도소송 시작부터 마지막까지 지켜야 하는 3가지 절차

한국경제투데이 2024-09-09 (월) 09:21 1개월전 292

- 명도소송 전 반드시 계약해지 여부를 확인해야

- 점유이전금지 가처분 절차로 세입자의 무단 전대 막아야

- 판결 이후 점유자 바뀌어도 승계집행문부여 절차로 강제집행 가능

# “세입자가 계약 사항을 위반했음에도 나가지 않고 버티고 있습니다. 저는 세입자를 합법적으로 내보내기 위해 명도소송을 고려 중입니다. 다만 명도소송을 진행할 때 주의해야 하거나 지켜야 할 사항들을 몰라 망설여집니다”

명도소송을 처음 제기하는 건물주들은 소송 전부터 혼란을 겪기 쉽다. 전문가들은 명도소송은 소송을 제기하기 전부터 완료 후까지 지켜야 할 절차를 잘 숙지해야 한다고 당부했다.

8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “법적인 분쟁을 처음 겪는 사람들은 소송을 앞두고 두려운 마음과 부족한 정보 탓에 절차 진행에 미숙한 점이 많다”며 “마찬가지로 명도소송 역시 건물주가 지켜야 할 절차를 잘 숙지하지 못해 낭패로 이어지는 경우가 적지 않다”고 지적했다. 이어 “만약 건물주가 명도소송을 진행한다면 소송 전부터 집행단계까지 3가지 사항을 주의해야 한다”고 조언했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 ‘법도 명도소송센터’의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

명도소송 시작 전 건물주들이 흔히 실수할 수 있는 부분 중 하나는 세입자와의 계약해지를 잊는다는 점이다.

세입자가 잘못했으니 계약이 자동으로 해지됐다 착각하기 쉽다는 말. 하지만 계약 관계는 상대방에게 의사를 전달해야 효력이 발생하는 만큼 세입자가 잘못을 저지른 순간에도 해지 의사를 명확히 전달해야 법률상 효력이 인정된다.

엄 변호사는 “명도소송이 성립되는 전제조건은 반드시 계약이 해지된 후 제기할 수 있다”며 “세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 계약 관계가 해지된 것은 아니다”라고 강조했다.

해지 통보의 방법으로는 내용증명을 통한 의사전달이 가장 효과적이지만, 상황이 여의치 않을 때는 △통화녹취 △문자 메시지 △카카오톡 메시지 △이메일 등 다양한 방법으로 의사를 전달할 수 있다.

다만 의사표시가 법률상 효력을 인정받으려면 상대방에게 도달되어야 하고 문자, 카카오톡, 이메일 등 메시지 형태의 의사표시는 상대방이 답변해야 의사표시 증거로 채택되기 때문에 어떤 통보방법이라도 소송 전 상대방에게 의사표시가 확실히 전달됐는지 확인해야 한다.

소송 전 주의사항을 확실히 확인했더라도 건물주가 주의해야 할 점은 여전히 남아있다.

명도소송이 진행되는 과정에서 세입자가 한 악의적인 행동이 소송 진행을 어렵게 만들 수 있기 때문.

가령 명도소송 과정 중 세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘기는 사례가 적지 않다. 단순히 점유자가 달라진 것뿐 이라고 생각하기 쉽지만, 명도소송 후 제기할 강제집행에서 상당한 악영향을 끼칠 수 있다.

엄 변호사는 “강제집행은 판결문에 명시된 사람을 대상에게만 진행할 수 있는 절차”라며 “세입자 가운데는 이러한 점을 악용하는 사례가 있어 판결문이 무용지물이 되는 최악의 결과가 생기기도 한다”고 우려했다.

따라서 명도소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지 가처분 절차도 함께 신청한다면 강제집행 시 점유권 변경으로 인한 피해를 예방할 수 있다. 점유이전금지 가처분이란 법원이 세입자에게 명도소송 중 점유자를 함부로 변경하지 말 것을 명령하는 가처분 절차다.

마지막으로 명도소송이 끝난 후 세입자가 고의로 점유자를 바꾸는 경우를 우려하는 건물주들이 적지 않다. 명도소송 판결을 위해 기다려온 시간과 비용이 상당했기에 혹여나 소송을 다시 제기해야 하는 건 아닌지 두려운 마음이 생기기 마련이다.

하지만 명도소송 중이 아닌 이미 판결이 나온 이후에 점유자가 변경된 경우라면 걱정할 필요는 없다.

엄 변호사는 “명도소송이 모두 끝난 후에 점유자가 달라진 경우에는 현 점유자를 특정해 법원에 승계집행문부여 신청 절차를 밟아야 한다”며 “법원으로부터 승계집행문이 발급된다면 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있는 상황에서도 문제없이 강제집행을 할 수 있다”고 귀띔했다.

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