엄정숙 부동산전문변호사 "명도소송 전에 내용증명, 소송에 중요역할 할 수 있다"

한국경제투데이 2024-11-04 (월) 13:21 23시간전 15

-계약 해지, 명도소송의 필수 요건… 내용증명으로 법적 근거 마련 가능

-소송 전 협의 가능성 열어주는 내용증명 발송의 중요성

-절차와 증거 확보가 승소의 열쇠… 체계적 접근 필수

임대인과 임차인 간의 분쟁이 격화되어 임차인의 점유가 불법적인 상황이 발생할 때, 이를 해결하기 위한 법적 수단으로 가장 많이 사용되는 것이 명도소송이다. 하지만 엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 "소송에 앞서 내용 증명을 발송해 정당한 퇴거 요청을 공식화하는 것이 소송에서 유리할 수 있다"며 법적 절차를 꼼꼼히 준수할 것을 권고했다.

엄 변호사는 "명도소송은 임대인이 자신의 권리를 회복하기 위한 중요한 절차이지만, 법적 요건을 충분히 갖추지 않으면 소송 과정에서 불리한 상황에 처할 수 있다"며 "내용 증명은 소송 과정에서 법적 요구를 명확히 하고 임차인에게 협의의 기회를 제공하는 중요한 사전 조치로서 역할을 할 수 있다"고 강조했다. 임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 자진해서 물러나지 않는 경우, 명도소송이라는 강력한 법적 수단에 앞서 내용 증명은 임대인이 챙겨야 할 중요한 단계 중 하나로 꼽힌다.

명도소송이란 임대인이 자신의 부동산에서 임차인을 법적으로 퇴거시키는 절차를 말한다. 명도소송 자체로 임차인에게 해지를 통보하는 경우도 많기 때문에, 반드시 내용 증명을 발송해야만 하는 것은 아니다. 그러나 엄 변호사는 "소송은 절차와 증거가 중요한 만큼, 소송에 앞서 내용 증명이라는 공식 경고장을 발송해 임대인의 요구를 명확히 전달하는 것이 유리할 수 있다"고 강조했다.

그는 내용 증명을 발송하지 않고 소송을 제기하는 경우, 법원이 임대인의 퇴거 요구를 정당하다고 인정하지 않을 수 있으며, 특히 임대차 계약 해지가 명확하게 입증되지 않는다면 소송에서 불리하게 작용할 수 있다고 설명했다. 따라서 계약 해지를 법적으로 명확히 입증하고 임차인에게 공식적으로 알리기 위해 내용 증명을 발송하는 것이 유리할 수 있다고 강조했다.

내용 증명은 임대인이 퇴거 요청을 확실히 했음을 입증할 수 있는 중요한 자료다. 엄 변호사는 “소송에서 내용 증명 발송은 임대인이 임차인에게 퇴거 의사를 분명히 전달했다는 증거가 되기 때문에, 이를 소홀히 해선 안 된다”고 말했다. 특히, 명도소송 과정에서 법원이 임대인의 퇴거 요구를 공정하게 판단하는 데 기여하는 증거로 작용할 수 있어 소송에서 임대인에게 유리한 입장을 마련해 준다는 설명이다.

"임대차 계약이 종료됐고, 더 이상 임차인의 점유가 불법이라는 사실을 임차인에게 분명히 알리기 위해 내용 증명을 보내는 것이 유리할 수 있다"고 말한 엄 변호사는 실제로 내용 증명을 발송한 뒤 임차인이 협의에 응해 자진 퇴거한 사례들이 많다며, “소송이 시작되기 전에 협의 가능성을 열어두는 것 역시 내용 증명의 효과”라고 전했다. 내용 증명이 협의의 창구 역할을 할 수 있다는 점은 임대인에게 불필요한 명도소송 비용과 기간을 절감할 수 있는 중요한 요소다.

엄 변호사는 명도소송에서 승소하려면 철저한 절차 준수와 증거 확보가 필수적이라고 강조했다. "명도소송을 제기할 때 단순히 임차인의 퇴거를 요구하는 것만으로는 부족하며, 법적 절차를 하나하나 정확히 밟아야만 재판에서 유리한 입장에 설 수 있다"고 말했다. 내용 증명 발송은 소송의 준비 과정에서 임대인의 권리를 명확히 주장하고, 법적 근거를 마련하는 중요한 역할을 하며, 소송 시 유리한 증거로 활용될 수 있다고 그는 설명했다.

"많은 임대인이 소송 절차를 단순하게 생각하고 구두나 비공식적인 요청에 그치지만, 이런 방식으로는 임차인의 자발적인 퇴거를 기대하기 어렵고 오히려 소송 과정에서 어려움을 겪게 된다"며 엄 변호사는 체계적인 접근이 필요하다고 덧붙였다.

마지막으로 엄정숙 변호사는 “명도소송은 간단해 보이지만 실제로는 많은 법적 절차와 요건을 충족해야 한다”며, “소송에 앞서 사전 절차를 철저히 준비해 소송 결과에 차질이 없도록 하는 것이 중요하다”고 당부했다.

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