환산보증금 초과 상가세입자, 기간 안정하면 계약갱신요구권 사용 못한다.

한국경제투데이 2024-11-04 (월) 13:16 1개월전 490

최근 상가 임차인들의 권리 보호와 관련해 중요한 법적 판결이 내려졌다. 이번 판결은 상가건물임대차보호법이 적용되는 임차인의 계약갱신요구권과 관련된 중대한 사안이다. 상가건물임대차보호법은 기본적으로 상가 세입자들에게 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 경우에는 이야기가 달라진다.

29일, 엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 대법원의 최근 판결(2021다233730)을 해설하며, 환산 보증금을 초과하고 계약 기간을 정하지 않은 임대차 계약에서는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 강조했다.

엄 변호사는 이번 판례의 의미를 명확히 설명했다. "대법원은 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 경우, 민법의 해지 통고 규정이 적용되어 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다."

상가 임대차 관계에서 세입자는 일반적으로 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 이 법은 세입자에게 강력한 권리, 특히 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 제공한다. 이 법은 임차인에게 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 준다. 환산 보증금이 기준을 초과하더라도 계약갱신요구권은 원칙적으로 인정된다. 그러나 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 명시되지 않은 경우에는 민법이 적용되어 임대인은 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약을 종료할 수 있다.

이번 사건의 원고는 상가 건물의 새로운 소유자가 된 건물주였다. 반면, 피고인 세입자들은 환산 보증금을 초과하는 상황에서 계약 기간을 명시하지 않은 채 이전 건물주와 임대차 계약을 연장해왔다. 원고는 민법 규정에 따라 해지 통고를 보냈으며, 6개월 후 계약이 종료되었다고 주장하며 상가 건물의 인도를 요구했다. 이에 맞서 피고인 세입자들은 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장하며 원고의 요구를 거부했다.

이에 대해 엄 변호사는 "환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 경우에는 상가임대차보호법이 아닌 민법이 적용된다"며 "따라서 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 된다"고 밝혔다.

원심 법원은 원고의 해지 통고 후 6개월이 경과했으므로 계약이 종료되었다고 판결했다. 이는 민법 규정에 따른 판단이었다. 대법원은 이러한 원심 판단을 유지하며, 환산 보증금을 초과하고 계약 기간이 정해지지 않은 임대차 계약에서는 민법 규정에 따라 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약이 종료된다는 결론을 내렸다.

엄 변호사는 이번 판결의 법적 근거로 상가임대차보호법 제2조 제1항과 민법 제635조를 인용하며, "환산 보증금을 초과하고 계약 기간을 명확히 설정하지 않으면 세입자는 계약갱신요구권을 주장할 수 없고, 결국 민법 규정에 따라 계약이 종료될 수 있다"고 강조했다.

엄 변호사는 이어서 "임대차 계약을 체결할 때 환산 보증금을 초과하는 경우에는 특히 계약 기간을 명확히 설정하는 것이 매우 중요하다"며, 세입자들에게 각별한 주의를 당부했다.

이번 판결은 환산 보증금을 초과한 상가 임차인들이 계약 기간의 중요성을 다시 한번 깨닫게 하는 계기가 될 것이다. 계약서 작성 시 명확한 계약 기간을 설정하지 않으면 법적 보호를 받지 못할 위험이 있다는 점을 명심해야 한다.